Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

• Офисные.
• Торговые.
• Складские.
• Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

1. Коммунальные платежи.
2. Телефоны и доступ в интернет.
3. Стоимость месячной аренды.
4. Сроки сдачи в аренду.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Капитальный ремонт.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Арендный бизнес в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.

Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Чтобы выгодно сдать в аренду нежилое помещение, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.

Первое. Кому сдавать помещение

В первую очередь нужно определить для себя, кому вы хотите сдавать свою еще некупленную недвижимость. Легче договариваться и работать с тем, кого вы понимаете, чью специфику деятельности, потребности и возможности знаете не понаслышке. Разбираетесь в торговле обувью – лучше покупать помещение под обувной, а не продуктовый магазин. Любите шить-кроить – ищите объект для ателье. С таким подходом вам будет гораздо легче найти арендатора.

© Фото с сайта loftec.ru

Второе. Срок окупаемости арендного бизнеса

Посчитайте, сколько раз вам необходимо будет получить ежемесячную арендную плату, чтобы покрыть стоимость купленной недвижимости. Этот показатель по нынешним временам должен быть в пределах от 90 до 120. Если меньше, тогда вам пытаются продать подозрительного кота в мешке, если больше – у вас есть хороший потенциал для торга. По очень привлекательной цене можно купить помещение в строящемся здании, но до окончания стройки и еще неопределенное время арендных выплат вам не видать.

Третье. Какой метраж быстрее сдать

Чем больше помещение, тем оно дороже. Но главное – для него сложнее найти арендатора, ведь это могут быть только крупные компании, у которых особые требования к локации. По статистике большие помещения окупаются на несколько лет дольше. Если для вас сроки окупаемости в приоритете, вместо одного крупного объекта лучше приобрести несколько маленьких.

Четвертое. Локация

При выборе локации нужно ориентироваться на тот вид бизнеса, который будет вестись в вашем помещении. Для небольшого продуктового магазина идеальное место – густонаселенный спальный район, для производства – промзона или пригород, для кафе желательно наличие рядом бизнес-центра или учебного заведения.

Пятое. Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Покупка недвижимости с уже имеющимся арендатором – хороший вариант со всех точек зрения, и доход начнет поступать уже через месяц. Но стоимость таких объектов выше, чем у пустующих, и можно столкнуться с мошенничеством со стороны продавца. Нужно удостовериться в соответствии арендной ставки, заявленной в договоре, проверить стабильность бизнеса арендатора, выяснить его планы – вдруг он планирует вскоре переехать.

© Фото с сайта mitino.sminex.com

Шестое. Выбор арендатора

И последнее. Чтобы срок окупаемости не растянулся, вам нужен хороший арендатор и деловые (то есть взаимовыгодные) с ним отношения. Если при «заселении» объекта недвижимости у вас есть выбор, лучше пустить опытного, но не крупного предпринимателя. Идеальный вариант – владелец небольшого, но успешного магазина, который собирается открыть еще одну точку.

Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.

Главные принципы сдачи в аренду любого помещения

• Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
• В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.

Расчет стоимости аренды помещения

Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей транспортной развязкой, а также наличие в арендуемом помещении телефонной линии, интернета, мебели, ремонта, кондиционера, отопления, сигнализации, сан.узла и т.п. Может играть роль и количество комнат, а также возможность разделить пространство офисными перегородками.

Встречи с арендаторами

Если при решении задачи, как сдать помещение в аренду, вы решите прибегнуть к помощи посредника, то вам понадобится много времени для того, чтобы максимально подробно обсудить с ним взаимные обязательства, порядок и размер оплаты его услуг и т.п. Все не только существенные, но и более мелкие детали, следует обязательно закрепить в договоре. При самостоятельном поиске арендаторов необходимо будет составить объявление, содержащее максимально подробное описание предлагаемого варианта, а затем разместить, полученное объявление на как можно большем количестве различных популярных ресурсов.

Вам нужно учесть некоторые моменты, если вы захотите сами что-нибудь сдать. Аренда помещений под магазин, офис или же производственное помещение очень популярна в наше время. Но помните, что на каждой встрече с арендаторами вам необходимо будет предъявлять документы, которые подтверждают ваше законное право распоряжаться данным офисным помещением. Кроме этого, вам придется подробно отвечать на все многочисленные вопросы со стороны возможных будущих арендаторов. Заранее подумайте о том, за счет каких положительных факторов удастся минимизировать эффект от негативных факторов. Будьте готовить тратить на переговоры большое количество времени.

Составление договора аренды

С арендатором, который сделал выбор в пользу вашего нежилого помещения, следует подробно обсудить взаимные обязательства, а также порядок оплаты, ее размер и сроки. Обязательно укажите срок аренды помещения и возможность его продления. Как правило, договоры заключаются на 1 год, в них прописывают пункт о возможности автоматического пролонгирования. Следует указать в договоре и другие существенные условия, например, кто будет возлагать на себя ответственность при причинении офису какого-либо ущерба и т.д. Не смотря на то, что типовой текст договора можно легко найти в интернете, следует внимательнейшим образом доработать его под свои собственные потребности.

Для того чтобы удачно сдать в аренду офисное помещение, необходимо потратить большое количество времени на поиски арендаторов, готовых с ответственностью относиться к чужому имуществу и вовремя производить оплату. Но даже, если вам повезет, и вы сможете найти таких добросовестных арендаторов, то не следует забывать периодически проверять состояние своего помещения. На арендаторов это будет влиять только с лучшей стороны. Кроме этого, на забывайте напоминать им о приближающихся сроках арендной платы.

Также стоит побеспокоиться о нотариальном заверении договора. Поскольку никакие расписки или подписанные «на коленке» договора, не спасут вас в случае недобросовестности арендатора. Еще одним способом, позволяющим обезопасить себя, является поиск информации об арендаторе через интернет. Возможно, вам удастся найти что-то интересное по фамилии или номеру телефона.

Инструкция

Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже крупные . Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего .
Что касается сохранности помещения в изначальном виде - это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.
Из этого следует, что оформляя с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.
И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем, в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.

Видео по теме

Источники:

• как сдать в аренду офисы

Если у вас есть лишние квадратные метры, то пусть они вам приносят доход. Сдайте квартиру в аренду. Сдача квартиры в наем – это не простое дело и подходить к нему нужно, максимально вооружившись знаниями.

Инструкция

Самое первое - это оценка стоимости аренды. Сделать это можно просто. Просмотрите объявления о сдаче такого же типа и размера, как ваша. Помимо этого на стоимость аренды недвижимости влияет её месторасположение. То есть одинаковые в разных районах будут стоить по-разному.

Следующее, с чем вы столкнетесь при сдаче квартиры в наём – это поиск арендаторов. Поступить в этом случае можно двумя способами: нанять риелтора или заняться поисками самостоятельно. И тот и другой способ имеет преимущества и недостатки. Наняв специалиста по недвижимости, вы освобождаетесь от поисков - всё что вам остается – встречаться с арендаторами уже на месте. Но при этом вам придется раскошелиться на услуги риелтора. Хотя многие риелторы предлагают арендаторам бесплатные услуги, потому что свои комиссионные они возьмут с арендаторов. Если же вы решите самостоятельно искать, то вам нужно будет размещать объявление о сдаче квартиры внаем. Но сначала опросите своих знакомых и, наверняка, у них найдутся желающие .

Когда вы найдёте подходящего арендатора, ни в коем случае не ведите с ним расчёты на доверительных началах. При сдаче квартиры заключается типовой договор, где определяются срок и предмет договора, права и сторон.Обязательно записываются все паспортные данные. Далее описывается состояние квартиры на текущий момент. Опишите имущество, которое передаете в пользовании. Также предусмотрите штрафные санкции в случае порчи. Обязательно предусмотрите возможность изменения оплаты за .

Договор обязательно должен содержать пункт о том, кто имеет право находиться в . Как вы сможете ее посещать. Некоторые недобросовестные арендаторы могут сдать в субаренду, а сами на этой территории не проживать. Есть даже разработанные схемы мошенничества, связанные с субарендой. Ваш арендатор может пригласить несколько потенциальных субарендаторов, собрать с них предоплату и скрыться. В случае, если они обратятся в милицию, то неприятностей вам не избежать.

Любой арендодатель несёт определённые при сдаче квартиры в наём. Самая главная проблема - это когда арендатор не платит за квартиру. Чтобы таких ситуаций не возникало, составляйте договор грамотно. Необходимо предусмотреть порядок расчётов и меры взыскания при возникновении ситуации неплатёжеспособности арендатора. Решите, кто будет оплачивать коммунальные платежи: вы, или арендатор. Этот момент тоже должен быть зафиксирован в договоре.
Сдача квартиры в может стать прекрасной возможностью получить дополнительный источник дохода, но чтобы не иметь в будущем проблем, лучше обратитесь к профессионалам, которые смогут учесть те нюансы, о которых вы и не задумывались.

Видео по теме

Вам понадобится

• - документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом;
• - услуги агентств по недвижимости или ресурсов для размещения рекламы;
• - текст договора аренды.

Инструкция

Если вы предпочитаете помощь , максимально дотошно обсудите с ним взаимные обязательства, размер и порядок оплаты его услуг и пр. Закрепите все существенные моменты в договоре.
При самостоятельном поиске составьте объявление с максимально подробным описанием предлагаемого варианта и разместите на как можно большем количестве популярных ресурсов.
Если у вас бизнес-центр или много , а их в - ваша специализация, вести переговоры с арендаторами будут специальные сотрудники. В ином случае подумайте о своих контактах. Идеальный вариант - отдельные номер телефона и электронный . Для неурочных звонков подключите автоответчик.

Будьте готовы назначать встречи с арендаторами, демонстрировать им документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом, отвечать на их вопросы, включая не самые удобные. Подумайте, за счет чего удастся минимизировать эффект от возможных негативных факторов.

С арендатором, сделавшим выбор в пользу вашего предложения, подробно обсудите взаимные обязательства, размер, порядок и сроки оплаты, срок аренды и возможность его продления (обычно договоры заключаются на год с возможностью автоматического пролонгирования) и другие существенные условия.
Все это закрепите в договоре аренды. Типовой текст последнего легко найти в интернете и доработать под собственные потребности.

Видео по теме

В современной бизнес-модели распространена ситуация построения бизнеса «с нуля» для последующей его перепродажи. Как только открытый магазин , кафе, салон, начинает приносить стабильный доход, собственник продает его или сдает в аренду на длительный срок. Такая модель выгодна обеим сторонам, собственник приобретает источник пассивного дохода, а владелец (арендатор) - готовый бизнес без существенных материальных и временных затрат.

Инструкция

Чтобы сдать магазин в , необходимо оформить соответствующий договор. Составляя его, постарайтесь максимально предусмотреть возможные решения разносторонних правовых вопросов, а также потенциальных спорных аспектов.Договор аренды магазин а, в соответствии с гражданским законодательством РФ, дифференцирован как договор аренды зданий (помещений). Итак, магазин принято нежилым помещением. В свою очередь помещение - это , который и является составной частью зданий и сооружений.

Договор аренды магазин а чаще всего является двусторонним и заключается между арендодателем с одной стороны и арендатором магазин а с другой.

Арендодателем, как правило, выступает собственник магазин а (иногда специально уполномоченное лицо). Арендатором может стать фактически любой правовой субъект, естественно, дееспособный и правоспособный.

Договор аренды магазин а заключается на срок не меньше, чем один год. Такой договор должен в обязательном порядке пройти госрегистрацию права аренды.

Источники:

• нежилое помещение сдать в аренду

Чтобы сдать в аренду любые свободные площади , будь то жилые или коммерческие, можно обратиться в агентство недвижимости или найти арендатора самостоятельно. Во втором случае эффективно размещать информацию в печатных СМИ и интернете на тех ресурсах, которые посещают потенциальные арендаторы из местности, где находится недвижимость.

Вам понадобится

• - документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость;
• - компьютер с доступом в интернет;
• - деньги для оплаты услуг риэлторов и/или размещения объявлений на платных ресурсах;
• - телефон и E-mail для связи.

Инструкция

Даже если вы не хотите прибегать к помощи риэлторов, не будет лишним посетить несколько агентств и проконсультироваться относительно цены аренды ваших и влияющих на нее факторов. Возможно, не будет лишним предпринять те или иные меры, дающие основание запросить больше. Например, подключить дополнительные телефонные линии, провести проводной интернет и др. в зависимости от ситуации и характера площади .

Если вы предпочитаете поручить заботы по поиску арендаторов и первичные контакты с ними посредникам, дотошно расспросите об условиях сотрудничества: цена, порядок оплаты услуг агентства (в идеале - после въезда , в остальных случаях следует подумать), и др.

При самостоятельном поиске подготовьте тексты объявлений различной длины. Ваша задача - в минимальном объеме текста вместить как можно больше существенной информации, дающей полное представление о сдаваемых площадях. Часто ее решению способствуют общепринятые понятные сокращения.

Отдельный вопрос - контакты. Сберечь нервы и застраховать себя от неурочных звонков поможет отдельная сим- . Вы можете вставлять ее в телефон только в то время, когда вам удобно принимать звонки, а для прочих (которые обязательно будут) автоответчик.
Удобна эта функция и после площадей. Вам будет достаточно отключить телефон, записав на автоответчике, что сдана.
Полезным будет также отдельный электронный адрес для переписки с арендаторами.

По мере поступления звонков от арендаторов договаривайтесь с ними о просмотрах и сроках аренды. Будьте готовы сопровождать их при осмотре ваших площадей и отвечать на различные вопросы, включая неудобные.
Попробуйте взглянуть на помещение глазами потенциального арендатора: что вас в нем устраивает, что - нет и почему, подумайте, как можно минимизировать негативные моменты.
Подготовьте также на свои площади , подтверждающие ваше право законно ими распоряжаться (свидетельство о праве собственности, доверенность от владельца и пр.), чтобы предъявить их по первому требованию.

С арендатором, которому подойдет ваш вариант, заключите договор, где пропишите срок аренды, возможность продления, размер, порядок и условия оплаты.
И, конечно, не забывайте принимать платежи, при необходимости напоминая, что пора вносить очередной (хотя предпочтительны, безусловно, с которыми эта процедура не требуется).

Правильное представление о том, чем аренда отличается от субаренды, поможет любому собственнику помещения или лицу, желающему получить это помещение внаем, избежать финансовых рисков. В субаренду передается площадь или недвижимое имущество только с согласия собственника, что подтверждается пакетом документов. Если вы решили оформить помещение в субаренду , то должны следовать четкой инструкции.

Вам понадобится

• - подлинники регистрируемых договоров по числу участников сделки и дополнительная копия;
• - нотариально заверенные учредительные документы участников договора;
• - копия документа, подтверждающего право собственности;
• - кадастровый паспорт, экспликация и выписка из технического паспорта.

Инструкция

Никогда не забывайте, что все сделки оформляются в письменном виде. Именно договор служит для вас защитой от всевозможных махинаций со стороны третьих лиц.

Заключая договор , вы должны ознакомиться с договором аренды и потребовать у субарендодателя разрешение сдавать вторично. Помните, что если не поставлен об этом в известность или по каким-то причинам не прописал данный пункт в договоре, то вы имеете не право

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!